Engaños y estafas en la multipropiedad
Engaños y Estafas en Multipropiedad.
Lo primero que hemos de hacer es identificar si lo que se nos quiere vender es un derecho de aprovechamiento por turnos previsto y protegido por la Ley 42/1998. Un contrato de aprovechamiento por turnos no puede tener una duración inferior a tres años ni superior a cincuenta. Ello significa que aquéllos contratos en los que se prevea una duración inferior a tres años, aunque puedan renovarse sucesivamente hasta cincuenta años no cuentan con la protección de la ley.
Un contrato de aprovechamiento por turnos no puede tener una duración de disfrute inferior a siete días seguidos. El derecho protegido por la Ley 42/1998 ha de tener siempre una duración mínima de siete días al año.
Tampoco son contratos de aprovechamiento por turnos aquéllos que consisten en la compra de una habitación en un hotel y que permiten al comprador el uso de la misma por un determinado número de días al año, quedando el resto del tiempo bajo la explotación de la sociedad hotelera.
Pero sobre todo deberemos prestar especial atención a los llamados clubs de vacaciones o simplemente clubs, fórmula antaño extendidísima y de la que todavía siguen surgiendo víctimas. La sociedad promotora del complejo crea un club, al que se incorpora la primera o alguna otra filial, como propietarias del complejo. En esta estructura, los compradores adquieren la condición de miembros del club y con ello el derecho de alojamiento. Los derechos y obligaciones de los miembros del club se rigen por los estatutos que habrá redactado la sociedad propietaria que asimismo promueve la constitución de una “asociación de propietarios”. Para “garantizar” a los adquirentes la realidad de su derecho, la sociedad promotora deposita las acciones o el título de propiedad del complejo en un trustee que vela porque los adquirentes miembros del club puedan disfrutar de sus derechos de uso. Normalmente el trustee estará domiciliado en un paraíso fiscal o territorio off shore e incluso también la sociedad promotora. Los adquirentes consiguen su derecho de uso mediante un certificado expedido por el club –no existe la escritura pública- que podrán traspasar firmándolo al nuevo comprador con el conocimiento del club. Ni que decir tiene que la opacidad que facilitan los paraísos fiscales en los movimientos económicos y la falta de garantías jurídicas en España dejaban a los compradores en una delicadísima situación de desamparo frente al cualquier comportamiento desviado del promotor o del propietario.
Como en otras inversiones en el ámbito inmobiliario, deberemos prestar atención a los supuestos de dobles ventas –estafas-, las ventas sin cancelación de cargas registrales en el complejo –estafas- y a la comercialización de los derechos de aprovechamiento en turno por parte de intermediarios desaprensivos –estafas o apropiaciones indebidas-.
La frustración de la inversión por la no finalización del complejo y la ausencia de avales o seguros de caución pueden determinar igualmente fraudes perseguidos vía apropiación indebida, estafa o incluso constitutivos de delitos de insolvencia punible cuando la empresa promotora no puede hacer frente a las cantidades recibidas y a éstas no se les ha dado el uso previsto.
Los compromisos de comercialización camuflados como pactos de reventa podrán ser reputados como supuestos de comisión del delito publicidad engañosa o incluso de estafa atendiendo a las circunstancias concretas del caso.